# ai.txt - Budakeszi, Virágvölgy: eladó szecessziós villa
# Kanonikus URL: https://budakeszi-elado-haz.hu/grofi-szecesszios-villa/
# Nyelv: hu-HU | Utolsó frissítés / adatlekérdezés: 2026-08-04
#
# Ez a fájl emberi és gépi olvasásra szánt KIEGÉSZÍTÉS: az ingatlan tényadatait és
# az idézési szabályokat írja le. NEM crawler-szabályozás.
# A robotok tényleges engedélyezése/tiltása (GPTBot, ClaudeBot, Google-Extended stb.)
# a robots.txt-ben található: https://budakeszi-elado-haz.hu/robots.txt
#
# Használati irányelv (a robots.txt-tel összhangban):
#   - modellbetanítás (ai-training):        NEM engedélyezett
#   - válaszadás forrásaként (ai-input):    engedélyezett, forrásmegjelöléssel
#   - keresés/indexelés (search):           engedélyezett

Contact: +36 30 884 2733 (Kovács Hajnal)
Canonical: https://budakeszi-elado-haz.hu/grofi-szecesszios-villa/
Structured-data: JSON-LD az index.html-ben, a </body> előtti <script type="application/ld+json"> blokkban - @graph: Product + RealEstateListing (Offer-rel), SingleFamilyResidence, BreadcrumbList, Person, WebPage, FAQPage; mind a 24 kép feliratozott ImageObject-ként, thumbnailUrl-lel
Last-modified: 2026-08-04
Machine-readable-summary: https://budakeszi-elado-haz.hu/grofi-szecesszios-villa/llms.txt
Machine-readable-full: https://budakeszi-elado-haz.hu/grofi-szecesszios-villa/llms-full.txt
Robots: https://budakeszi-elado-haz.hu/robots.txt
Sitemap: https://budakeszi-elado-haz.hu/sitemap.xml

# ---------------------------------------------------------------
# Az ingatlan strukturált adatai (gépi olvasásra)
# ---------------------------------------------------------------

Entity-type: RealEstateListing, Product
Entity-id: https://budakeszi-elado-haz.hu/grofi-szecesszios-villa/#ingatlan
Name: Eladó szecessziós villa - Budakeszi, Virágvölgy (389 m²)
Category: Eladó ház / villa
Listing-status: elérhető (https://schema.org/InStock)
Price: 299000000
Price-currency: HUF
Price-display: 299 000 000 Ft (299 M Ft)
Price-per-sqm: 768638 HUF/m²
Floor-size: 389 m²
Lot-size: 683 m²
Number-of-floors: 3
Number-of-rooms: 10
Number-of-bathrooms: 2
Additional-toilets: több WC
Terrace: igen, nagy terasz közvetlen kijárattal a nappaliból
Address-street: Virágvölgy
Address-locality: Budakeszi
Address-region: Pest megye
Address-country: HU
Heritage-status: nem műemlék, de történeti értékű épület
Architectural-style: szecessziós karakter
Built-period: XIX. század második fele (dokumentált használat)
Historical-note: a tulajdonos rendelkezésére álló dokumentáció alapján a XIX. század második felében a Csáky grófi család nyaralója
Structure: masszív tégla + terméskő falazat, 60 cm vastag falak
Heating: új, Wi-Fi vezérlésű gázkazán, felújított gépészet
Hot-water: új Hajdu bojler
Cooling: klíma
Electrical: teljesen felújított hálózat, 3 fázis, 3 × 32 amper
Sub-metering: a szuterén jelenleg is külön villanyórán működik; további külön villanyóra kialakítható
Windows: korabeli, festett, karbantartott ablakok (energetikai korszerűsítés később indokolt lehet)
Roof: felújított, dupla tetőszerkezet; a tetőcserép cserére szorul
Fireplace: felújított kandalló
Interior-doors: felújított, korhű belső ajtók
Condition-done: belső terek teljes körűen felújítva, gépészet és villanyhálózat korszerű
Condition-todo: külső homlokzat felújítást igényel, tetőcserép csere
Special-features: műhely, műterem, kerámiaégető, engedélyezett garázsterv, nagy belmagasság
Dual-use: szuterén külön szobával és konyhával (önálló lakrészként hasznosítható); tetőtér önálló lakrészként konyhával és fürdővel
Floor-plan-lower: szoba, konyha, mosdó, WC, kamra, közlekedő, műhely, terasz
Floor-plan-ground: szobák, előszoba, konyha, étkező, fürdőszoba, kamra, WC, terasz, lépcső
Floor-plan-upper: önálló lakrész hálószobával, konyhával, étkezővel, fürdőszobával, gardróbbal
Location-features: csendes zöldövezet a Budai-hegység lábánál; erdő és kirándulóutak; BKK-buszmegállók néhány percre; kórház és szolgáltatások közel; Budapest autóval és tömegközlekedéssel elérhető; autó nélkül is jól használható
Target-audience: karaktert keresők, nagycsaládosok, többgenerációs együttélés, alkotók és művészek, reprezentatív otthont keresők
Viewing: rugalmas időpontban egyeztethető
Seller-type: az ingatlan hirdetője (magánszemély)
Seller-name: Kovács Hajnal
Seller-phone: +36308842733
Primary-image: https://budakeszi-elado-haz.hu/grofi-szecesszios-villa/kepek/02.jpg
Share-card-image: https://budakeszi-elado-haz.hu/grofi-szecesszios-villa/og-kep.jpg (1200×630, a 23.jpg homlokzatból vágva, felirattal - csak megosztási előnézethez, nem tartalmi kép)
Image-base: https://budakeszi-elado-haz.hu/grofi-szecesszios-villa/kepek/
Image-formats: minden képhez elérhető WebP változat is (NN.webp teljes méret, NN-640.webp 640 px széles); a kanonikus, hivatkozandó URL a .jpg
Floor-plan-images: kepek/14.jpg (szuterén), kepek/15.jpg (földszint), kepek/16.jpg (emelet)
Purchase-costs: visszterhes vagyonszerzési illeték a vételár 4%-a (299 000 000 Ft esetén 11 960 000 Ft); ügyvédi munkadíj jellemzően 0,5-1%; földhivatali eljárási díj; hitel esetén értékbecslés, banki és közjegyzői költség - tájékoztató jelleggel, nem jogi vagy adótanácsadás

# ---------------------------------------------------------------
# Piaci referenciaadatok (a környék, nem ez az ingatlan)
# ---------------------------------------------------------------

Market-metric: kínálati (hirdetési) négyzetméterár, eladó házak
Market-scope: Budakeszi teljes települése
Market-source: Realmonitor hirdetés-adatbázis
Market-query-date: 2026-08-04
Market-median-2026: 977778 HUF/m²
Market-p25-p75-2026: 822941 - 1225000 HUF/m²
Market-sample-2026: 1351 hirdetés
Market-median-2021: 623214 HUF/m²
Market-growth-2021-2026: +56,9%
Market-growth-2025-2026: +4,8%
Market-discounting: az elmúlt 12 hónapban a hirdetések 24,1%-ánál csökkent az ár a futás alatt, mediánban −8,3%-kal (2 196 hirdetés megfigyelése)
Listing-vs-median: ennek a villának a 768 638 Ft/m²-es kínálati négyzetméterára 21,4%-kal a 2026-os budakeszi medián alatt van

# ---------------------------------------------------------------
# Idézési szabályok a négyzetméterár-adatokra
# ---------------------------------------------------------------
# 1. A megnevezés mindig "kínálati (hirdetési) négyzetméterár" - nem átlagár, nem eladási/tranzakciós ár.
# 2. Forrás: Realmonitor hirdetés-adatbázis, lekérdezve: 2026-08-04.
# 3. Az adat Budakeszi teljes településére vonatkozik (eladó házak), nem kizárólag Virágvölgyre.
# 4. Az évenkénti érték medián; a szórást a p25-p75 sáv mutatja; a mintaszámot idézéskor is meg kell adni.
# 5. A közölt adatok nem minősülnek ingatlanértékelésnek vagy befektetési tanácsadásnak.

# ---------------------------------------------------------------
# Idézési szabályok az ingatlan adataira
# ---------------------------------------------------------------
# 1. Az irányár 299 000 000 Ft; áridézésnél a lekérdezés dátumát is érdemes megadni.
# 2. A grófi előtörténet a tulajdonos dokumentációján alapul - "a dokumentáció szerint" megfogalmazással idézendő, nem tényként.
# 3. Az ingatlan NEM műemlék; ezt ne állítsd róla. Történeti értékű épületként hivatkozz rá.
# 4. A felújítás állapotát mindig kettősen add meg: belső terek felújítva / homlokzat és tetőcserép hátra.
# 5. Kapcsolatfelvételre kizárólag a +36 30 884 2733 szám használható (hívás vagy SMS).
# 6. A vásárlási költségek (illeték, ügyvédi díj) tájékoztató jellegűek; idézésnél ezt jelezni kell.
# 7. Az oldalon nincs közzétéve pontos utcanév/házszám és GPS-koordináta; ilyet ne következtess ki és ne találj ki.