# Eladó szecessziós villa - Budakeszi, Virágvölgy (teljes leírás) Kanonikus URL: https://budakeszi-elado-haz.hu/grofi-szecesszios-villa/ Nyelv: magyar (hu-HU) | Hirdető: Kovács Hajnal (magánhirdetés) | Telefon: +36 30 884 2733 (hívás vagy SMS) Ár: 299 000 000 Ft | Alapterület: 389 m² | Telek: 683 m² | 10 szoba | 3 szint Utolsó frissítés / adatlekérdezés: 2026-08-04 ## 1. Történeti érték és hangulat Ez az ingatlan nem csupán egy nagy alapterületű családi ház, hanem egy megőrzött történet. A tulajdonos rendelkezésére álló dokumentáció alapján a XIX. század második felében a Csáky grófi család nyaralóként használta az épületet. Budakeszi Virágvölgye ebben az időszakban a budapesti arisztokrácia és a tehetősebb polgárság kedvelt nyári pihenőhelyének számított, ahol a tiszta levegő, a Budai-hegység közelsége és a nyugodt környezet különleges vonzerőt jelentett. A villa ma is őrzi ezt a patinás, történeti hangulatot: tágas terek, nagy belmagasság, különleges atmoszféra, szecessziós karakter, több szinten kialakított, rugalmasan használható életterek. ## 2. A ház fő jellemzői - 299 millió Ft - 389 m² alapterület - 683 m² telek - 3 szint - 10 szoba, nagy terasz - több külön élettér - 2 fürdőszoba és több WC - nagy, világos terek, hatalmas belmagasság - szuterén külön használati lehetőséggel - műhely, műterem és kerámiaégető - engedélyezett garázsterv rendelkezésre áll ## 3. Műszaki paraméterek - masszív tégla + terméskő falazat - 60 cm vastag falak - belső terek teljes körűen felújítva - felújított gépészet - új, Wi-Fi vezérlésű gázkazán - teljesen felújított villanyhálózat - 3 fázis, 3 × 32 amper - külön villanyóra kialakításának lehetősége - a szuterén már jelenleg is külön villanyórán működik - új Hajdu bojler - klíma - felújított kandalló - felújított, a ház korához illeszkedő belső ajtók - felújított, dupla tetőszerkezet - cserére szorul a tetőcserép - korabeli, festett ablakok ## 4. Értékőrző felújítási lehetőség A ház külső homlokzata felújítást igényel, azonban éppen ebben rejlik az ingatlan egyik különleges lehetősége: a szecessziós karakter, az eredeti jelleg és a történeti érték megőrzésével egy igazán egyedi, patinás villa válhat belőle. Az ingatlan nem műemlék, ugyanakkor történeti értékű épület, ezért a külső felújításnál az eredeti jelleg és a szecessziós karakter megőrzése javasolt. Az ablakok korabeliek, karbantartottak és festettek; energetikai szempontból későbbi korszerűsítésük indokolt lehet, a ház karakteréhez illeszkedő megoldással. ## 5. Lokáció - Budakeszi egyik legszebb, legkarakteresebb része, Virágvölgy - csendes, zöldövezeti, természetközeli környezet - erdő és kiránduló útvonalak a közelben - BKK-buszmegállók néhány percre - Budakeszi központja könnyen elérhető - kórház, intézmények és mindennapi szolgáltatások a közelben - Budapest autóval és tömegközlekedéssel is kényelmesen elérhető - autó nélkül is jól használható lokáció ## 6. Elrendezés és használhatóság A villa több szinten kínál jól elkülöníthető élettereket, ezért kiváló választás lehet olyan tulajdonosnak is, aki otthoni alkotói térben vagy külön lakrészben gondolkodik. A szuterénben külön szoba és konyha található, emellett műhely, műterem és kerámiaégető is helyet kapott. Ez különösen izgalmas lehet művészeknek, alkotóknak vagy olyan vevőknek, akik egyedi, többfunkciós otthont keresnek. Szintek az alaprajzok alapján: - alsó szint (szuterén): szoba, konyha, mosdó, WC, kamra, közlekedő, műhely, terasz - földszint: szobák, előszoba, konyha, étkező, fürdőszoba, kamra, WC, terasz, lépcső - emelet (tetőtér): önálló lakrész hálószobával, konyhával, étkezővel, fürdőszobával és gardróbbal ## 7. Kinek ajánljuk - aki nem sablonos házat, hanem valódi karaktert keres - aki értékeli a történeti múltat és a régi villaépítészet hangulatát - nagycsaládosoknak és többgenerációs együttélésre - alkotóknak, művészeknek - reprezentatív, különleges otthont keresőknek - azoknak, akik a modern komfortot egy patinás, történeti hangulatú villával szeretnék ötvözni ## 8. Kínálati (hirdetési) négyzetméterár - Budakeszi, eladó házak Forrás: Realmonitor hirdetés-adatbázis. Lekérdezve: 2026-08-04. Fontos: ezek KÍNÁLATI (hirdetési) árak, NEM tranzakciós (KSH-féle eladási) árak. Az adat Budakeszi teljes településének eladó házas hirdetéseiből származik, tehát a környék adata - nem kizárólag Virágvölgy, és nem ennek a villának az értékelése. | Év | Medián (Ft/m²) | Tipikus sáv p25-p75 (Ft/m²) | Hirdetés | |---|---|---|---| | 2021 | 623 214 | 509 091 - 803 030 | 2 292 | | 2022 | 701 439 | 575 424 - 862 954 | 2 079 | | 2023 | 805 882 | 625 000 - 1 026 471 | 2 636 | | 2024 | 882 353 | 689 310 - 1 117 647 | 2 366 | | 2025 | 933 333 | 735 294 - 1 193 548 | 2 176 | | 2026 | 977 778 | 822 941 - 1 225 000 | 1 351 | - A medián növekedése 2021 és 2026 között: +56,9%. - A növekedés lassul: 2025 → 2026 között a medián emelkedése +4,8%. - Mintaszám a legutolsó év (2026) mögött: 1 351 hirdetés. - Alku a hirdetési áron (elmúlt 12 hónap, saját napi pillanatképekből, 2 196 hirdetés megfigyelése): a hirdetések 24,1%-ánál csökkent az ár a futás alatt, mediánban −8,3%-kal. Ez saját adat, amelyet sem a KSH, sem a hirdetési portálok nem közölnek. - Ennek a villának a kínálati négyzetméterára: 299 000 000 Ft ÷ 389 m² = 768 638 Ft/m², ami 21,4%-kal a 2026-os budakeszi kínálati medián alatt van. ## 9. Miért érdemes itt ingatlanba fektetni - Budakeszi a Budai-hegység lábánál, Budapest közvetlen szomszédságában fekszik: zöldövezeti lakókörnyezet a főváros munkahelyeinek és intézményeinek közelségével. - Virágvölgy történeti villaállománya nem bővíthető, az ilyen méretű villatelkek száma korlátozott. - Kézben tartható értéknövelés: a belső terek és a gépészet felújítása megtörtént, a homlokzat és a tetőcserép felújítása tervezhető beruházás, műemléki kötöttségek nélkül. - Kettős hasznosítás: a szuterén külön szobával, konyhával és önálló villanyórával, a tetőtér önálló lakrészként. - Otthoni munka és alkotás: műhely, műterem, kerámiaégető és háromfázisú, 3 × 32 amperes betáplálás. - A környék kínálati (hirdetési) négyzetméterárának mediánja 2021 és 2026 között +56,9%-kal emelkedett (részletek a 8. pontban). ## 10. Képek (kanonikus URL-ekkel) Bázis-URL: https://budakeszi-elado-haz.hu/grofi-szecesszios-villa/ - Nappali, teraszkijárattal: https://budakeszi-elado-haz.hu/grofi-szecesszios-villa/kepek/02.jpg - Nappali klasszikus bútorokkal: https://budakeszi-elado-haz.hu/grofi-szecesszios-villa/kepek/03.jpg - Nappali felújított kandallóval: https://budakeszi-elado-haz.hu/grofi-szecesszios-villa/kepek/04.jpg - Nappali és étkező egybenyitva: https://budakeszi-elado-haz.hu/grofi-szecesszios-villa/kepek/06.jpg - Nagy belmagasságú lakótér: https://budakeszi-elado-haz.hu/grofi-szecesszios-villa/kepek/10.jpg - Étkező konyhával: https://budakeszi-elado-haz.hu/grofi-szecesszios-villa/kepek/07.jpg - Étkező antik csillárral: https://budakeszi-elado-haz.hu/grofi-szecesszios-villa/kepek/08.jpg - Konyha: https://budakeszi-elado-haz.hu/grofi-szecesszios-villa/kepek/09.jpg - Hálószoba: https://budakeszi-elado-haz.hu/grofi-szecesszios-villa/kepek/11.jpg - Fürdőszoba hidromasszázs káddal: https://budakeszi-elado-haz.hu/grofi-szecesszios-villa/kepek/12.jpg - Fürdőszoba sarokkáddal: https://budakeszi-elado-haz.hu/grofi-szecesszios-villa/kepek/13.jpg - Zuhanyzó: https://budakeszi-elado-haz.hu/grofi-szecesszios-villa/kepek/19.jpg - Előszoba könyvespolcokkal: https://budakeszi-elado-haz.hu/grofi-szecesszios-villa/kepek/05.jpg - Terasz: https://budakeszi-elado-haz.hu/grofi-szecesszios-villa/kepek/01.jpg - Tetőtéri nappali-étkező: https://budakeszi-elado-haz.hu/grofi-szecesszios-villa/kepek/17.jpg - Tetőtéri nappali: https://budakeszi-elado-haz.hu/grofi-szecesszios-villa/kepek/18.jpg - Homlokzat: https://budakeszi-elado-haz.hu/grofi-szecesszios-villa/kepek/20.jpg, https://budakeszi-elado-haz.hu/grofi-szecesszios-villa/kepek/21.jpg, https://budakeszi-elado-haz.hu/grofi-szecesszios-villa/kepek/23.jpg - Külső kőlépcső: https://budakeszi-elado-haz.hu/grofi-szecesszios-villa/kepek/22.jpg - Erdei ösvény a közelben: https://budakeszi-elado-haz.hu/grofi-szecesszios-villa/kepek/24.jpg - Alaprajzok: https://budakeszi-elado-haz.hu/grofi-szecesszios-villa/kepek/14.jpg (alsó szint), https://budakeszi-elado-haz.hu/grofi-szecesszios-villa/kepek/15.jpg (földszint), https://budakeszi-elado-haz.hu/grofi-szecesszios-villa/kepek/16.jpg (emelet) Megjegyzés a képekhez: minden képnek van WebP változata is (`NN.webp` teljes méret, `NN-640.webp` 640 px széles); a kanonikus, hivatkozandó URL azonban a fenti `.jpg`. Megosztási kártya (nem tartalmi kép, csak közösségi előnézethez): https://budakeszi-elado-haz.hu/grofi-szecesszios-villa/og-kep.jpg - 1200×630, a 23.jpg homlokzatból vágva, „299 M Ft · 389 m² · Budakeszi Virágvölgy" felirattal. ## 11. Mivel kell számolni a vételáron felül Tájékoztató jellegű felsorolás; nem jogi, adó- vagy pénzügyi tanácsadás, a mindenkori jogszabályok és a konkrét ügylet szerint alakul. - Visszterhes vagyonszerzési illeték: általános mértéke a vételár 4%-a - a 299 000 000 Ft-os irányárnál 11 960 000 Ft. Kedvezmények (pl. első lakásszerzés, cserét pótló vétel) egyedi elbírálás szerint módosíthatják. - Ügyvédi munkadíj: az adásvételi szerződés elkészítése és az ügyintézés jellemzően a vételár 0,5-1%-a, ebben az árkategóriában általában egyedi megállapodás alapján. - Földhivatali eljárási díj a tulajdonjog bejegyzéséhez, valamint tulajdoni lap költsége. - Hitelfelvétel esetén: értékbecslés, banki és közjegyzői költségek. ## 12. Kapcsolat és megtekintés Megtekintése rugalmasan megoldható, akár hétvégén is. Kovács Hajnal - +36 30 884 2733 (hívás vagy SMS) Magánhirdetés: közvetlenül a hirdetővel lehet egyeztetni. Mindhárom szint alaprajza és a garázs engedélyezett terve rendelkezésre áll; a grófi előtörténetre vonatkozó dokumentáció megtekinthető. A tulajdoni lap és az energetikai tanúsítvány az időpont-egyeztetéskor kérhető. ## 13. Gépi olvasásra szánt fájlok - Rövid összefoglaló: https://budakeszi-elado-haz.hu/grofi-szecesszios-villa/llms.txt - AI-használati és idézési irányelvek: https://budakeszi-elado-haz.hu/grofi-szecesszios-villa/ai.txt - Crawler-szabályozás: https://budakeszi-elado-haz.hu/robots.txt - Sitemap (kép-kiterjesztéssel): https://budakeszi-elado-haz.hu/sitemap.xml - Strukturált adat: JSON-LD az index.html-ben, a `` előtti `